Miten varallisuuteni kasvaa asuntosijoittajana?
Blogi / 7.2.2022
Merkittävä osa suomalaisten varallisuudesta on asuntovarallisuutta. Tilastojen mukaan sijoituskäytössä olevien asuntojen arvo on noussut 112 prosenttia vuodesta 1994 vuoteen 2009.
Asuntosijoittamista ja vaurastumista voi tarkastella kahdelta eri näkökulmasta: vuosittain saatavan vuokratuoton ja pitkäaikaisen sijoitetun oman pääoman kasvun kautta.
Vuokratuotolla tarkoitetaan sitä osuutta, joka jää vuokranantajalle käteen asunnon hoitovastikkeen ja mahdollisen tonttivastikkeen maksamisen jälkeen. Vuokratuotto vaihtelee uusissa asunnoissa usein 3- 5,5 prosentin välillä, mutta yli 4 prosentin vuokratuotto on hyvä tavoitetaso kasvukeskuksissa.
Oman pääoman kasvua voi seurata vuosittain, kun sijoitusasuntoon kohdistuva lainamäärä pienenee kuukausittain maksettavien lainalyhennysten jälkeen. Pitkän ajan kuluessa taloyhtiölaina lyhenee ja lopulta sijoittajalla on velaton asunto, josta aiheutuneet kustannukset on maksettu asunnon vuokrauksella.
Esimerkki:
Ostetun sijoitusasunnon myyntihinta eli oma sijoitettu pääoma on 45.000 €. Asunnon velaton hinta on 150.000 €. Yhtiölainan osuus on 105.000 €. Yhtiölainan laina-aika on 22 vuotta. Asunnosta saatava vuokra 750 € kattaa asunnosta aiheutuvat kulut: yhtiövastikkeen ja rahoitusvastikkeen. Oma pääoma kasvaa eli oma varallisuus kasvaa vuodessa 4.772 € (10,6% vuodessa). Lisäksi asunnon arvo voi nousta, esimerkiksi 2% vuodessa.
Uudiskohteissa asuntokohtaisen yhtiölainan osuus on parhaimmillaan 70 % ja lainan takaisinmaksuaika on usein 20-25 vuotta.
Tuottoa ja arvonnousua pitkällä tähtäimellä
Kokemuksen mukaan asuntosijoittamisesta saa parhaan tuoton pitkäaikaisella sijoituksella. Tänä aikana vuokrauksella maksetaan asuntoon kohdistuva yhtiölaina. Myös asuntosijoittamiseen liittyvät riskit koetaan matalaksi
Monesti asuntosijoittamiseen sijoitetun oman pääoman tuottoa verrataan myös pörssisijoittamiseen. Pitkäjänteisellä sijoittamisella saadaan asuntosijoittamisella usein 10-15 %:n tuotto omalle pääomalle.
Näin lasket vuokratuoton ja sijoitetun oman pääoman tuoton
Itse käytän seuraavaa helposti muistettavaa laskukaava. Asuntokohteita vertailtaessa onkin tärkeää käyttää samaa kaavaa, jolloin saadaan vertailukelpoiset vuokratuottoprosentit.
Vuokratuoton laskentakaava
(vuokra-hoitovastike) x 12/Asunnon velaton hinta) x100 = vuokratuotto-%
Oman pääoman tuotto voidaan laskea kaavalla
vuokra-hoitovastike-yhtiölainan korko) x 12/Asunnon myyntihinta) x100 = vuokratuotto-%
